서울 재건축의 셈법은 이미 '로또'에서 '분담금'으로 넘어갔습니다. 결론부터 말하면, 용적률 인센티브 확대만으로는 공사비 상승분을 상쇄하기 어렵고 사업성은 강남·한강변과 비강남으로 더욱 극명하게 갈릴 것으로 전망됩니다. 지난 글에서 짚은 세제 강화와 기준금리 인상이 수요 측 자금 조달을 옥죄었다면, 이번 복병은 공급 측 원가에서 나타나고 있습니다. 정비사업 지연은 결국 수년 뒤 서울 공급 부족으로 되돌아올 사안입니다.
1. 공사비 분석: 4년 만에 54% 상승과 '착공 병목'
원가 급등: 서울 정비사업장의 3.3㎡당 평균 공사비는 2021년 578만원에서 2022년 673만원, 2023년 750만원, 2024년 842만원을 거쳐 지난해 890만원까지 올랐습니다. 4년 만에 약 54% 상승한 수치입니다.
단지별 격차: 올해는 목동 주요 단지가 950~990만원, 여의도 일부 단지는 1,590만원까지 제시되며 입지에 따른 편차가 확대되고 있습니다. 300가구 이상 정비사업 336곳 중 실제 공사가 진행 중인 곳은 32곳에 불과하다는 점이 병목을 명확히 보여줍니다.